Coronavírus: A Renegociação de Contratos de Locação Comercial Diante da Crise

A rápida propagação da pandemia do novo coronavírus (COVID-19) impôs sérias restrições ao nosso modo de vida – as recomendações de distanciamento social e de quarentena geram uma redução substancial da circulação de pessoas, que levam, por sua vez, a impactos sensíveis a diversos negócios: bares, casas noturnas, restaurantes, cinemas e lojas em geral, sejam de rua ou de shopping.

Assim, como medida preventiva, é desejável que o inquilino que já se sinta impactado pela crise negocie extrajudicialmente a revisão do valor dos aluguéis, a fim de garantir a sobrevivência de tais empreendimentos e de evitar o encerramento do contrato de locação, com a vacância do ponto. 

Contudo, a excepcionalidade dos tempos em que vivemos recomenda bom senso na renegociação, especialmente por parte do locador, até porque o art. 18 da Lei do Inquilinato possibilita, a qualquer momento, que um novo valor para o aluguel seja pactuado de comum acordo.

Ainda que alguns contratos tragam previsão expressa renunciando “ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação”, nos termos do art. 54-A, §1º da Lei de Locações, como já afirmado, nada impede que haja pactuação diversa.

Embora seja aplicável a lei específica às relações locatícias, a revisão dos contratos em geral também encontra respaldo nos artigos 478, 479 e 480 do Código Civil, segundo os quais, se a ocorrência de “acontecimentos extraordinários e imprevisíveis” (como uma pandemia) tornar a prestação de uma das partes excessivamente onerosa, será possível pleitear a redução da prestação.

No entanto, caso não haja consenso extrajudicial entre inquilino e proprietário, a lei autoriza, em casos excepcionais, a ação revisional de aluguel, que somente pode ser ajuizada caso tenham decorrido três anos ou mais do início da relação locatícia (art. 19 da Lei do Inquilinato). Em tais hipóteses, a recomendação é que o locatário que pretenda discutir judicialmente a revisão do aluguel se instrumente de provas da queda de seu faturamento, ou mesmo que demonstre a redução dos alugueres cobrados em imóveis em condições semelhantes, ou seja, a desproporcionalidade entre o que está sendo cobrado e o valor de mercado, o que pode ser feito através de perícia.

Tanto proprietários quanto inquilinos devem ter em mente que, neste momento de incerteza, a renegociação extrajudicial dos contratos é uma forma de ambas as partes ganharem – se de um lado o locatário reduzirá seu custo operacional, de outro, o locador minimizará os riscos de que o imóvel fique vago por um prazo incerto. E juntos, de forma colaborativa, todos superarão o período de crise que se avizinha.

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Fonte: Migalhas

Guarda municipal que atuou como oficial de Justiça consegue diferenças remuneratórias

A 3ª câmara Cível do TJ/RJ reformou sentença para assegurar a guarda civil municipal diferenças remuneratórias com o cargo de oficial de Justiça.

A autora alegou desvio de função em relação ao cargo para o qual foi originariamente nomeada, em razão do exercício de atribuições inerentes ao cargo de oficial de Justiça avaliador junto ao juízo da 12ª vara da Fazenda Pública da capital.

O juízo de 1º grau negou a pretensão, e a autora recorreu ao TJ. A relatora da apelação, desembargadora Renata Machado Cotta, recordou no voto que a jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que o desvio de função deve ser remunerado pelo Estado, sob pena de enriquecimento sem causa.

“Se a ilegalidade do desvio de função é clara, o Estado não pode se escusar do dever de indenizar àquele que prestou serviços em cargo diverso do que lhe permitiu o ingresso no serviço público, sob pena de locupletamento sem causa do ente político.”

No caso, foi firmado convênio de cooperação técnica e material entre o município e o TJ/RJ, em que se aventou a cessão de agentes da guarda municipal para suprir a necessidade de recursos humanos no cartório da 12ª vara da Fazenda Pública. Assim, a autora passou a exercer a função de oficial de Justiça avaliador ad hoc junto ao TJ/RJ, sem receber qualquer contraprestação pelo cargo ocupado.

Embora afirme que a autora, em princípio, não poderia passar a exercer a função de oficial de Justiça sem ter sido previamente aprovada em concurso, a relatora apontou que os documentos dos autos comprovam o exercício da atividade, por força do convênio firmado.

“É evidente, portanto, que a autora desempenhou a função típica de oficial de justiça avaliador e de colaboração no preparo dos respectivos mandados e demais incidentes de execução fiscal, fazendo jus às diferenças remuneratórias daí decorrentes.”

Dessa forma, concluiu, não há causa jurídica que justifique o enriquecimento da Fazenda Pública em prejuízo do servidor, que exerceu durante anos função diversa, seguindo ordem dos seus superiores hierárquicos.

A decisão do colegiado foi unânime. 

Processo: 0315120-17.2014.8.19.0001

Veja o acórdão.